sunnuntai 1. kesäkuuta 2014

Suuri kiinteistöleasing Yhdysvalloista - American Realty Capital Properties

American Realty Capital Properties (ARCP) on todennäköisesti suomalaiselle sijoittajalle suhteellisen tuntematon toimija Yhdysvaltain kiinteistömarkkinalla. Osatekijöinä tähän on vaikuttanut se, että yritys on ollut listattuna vuodesta 2011 lähtien sekä liiketoiminnan koko.Yhtiön toiminta oli pörssilistauksen aikana kovin pienimuotoista isoihin pelureihin verrattuna.

Kiinteistöleasing ja "triplanetto"

ARCP on kiinteistöleasingyhtiö, joka välittää erityyppisiä kiinteistöjä niistä kiinnostuneille asiakkaille.  Kiinteistöt ovat muun muassa toimistotiloja sekä ostoskeskuksia. Suurimpia asiakkaita ovat Walgreens (WAG:NYSE), AT&T (T:NYSE), CVS (CVS:NYSE), Dollar General (DG:NYSE) ja FedEx (FDX:NYSE). Suurimmankin asiakkuuden osuus liikevaihdosta on alle 5 prosenttia, joten yritys ei ainakaan riskeeraa yhden asiakkaan varaan liian paljoa.

Leasingista päästään yrityksen toimintamalliin, jota kutsutaan englanniksi "triple net lease". Vapaasti kääntäen kyse on "triplanettoliisauksesta".  Kyseinen malli on kiinteistöyritykselle yksi riskittömmistä vaihtoehdoista välittää tilat asiakkaan käyttöön. Triplanetossa leasingsopimuksen allekirjoittava asiakas suostuu huolehtimaan kolmesta kiinteistöön liittyvästä kuluerästä (osittain tai kokonaisuudessaan). Näitä ovat:

  • Kiinteistövero
  • Vakuutukset
  • Ylläpito
Vaikkakin useat kiinteistöliiketoimintaan liittyvät lyhyen aikavälin riskit ovat siirretty triplaleasingissa asiakkaalle, on huomattava että omistajalle jää kuitenkin riskejä, kuten mm. asiakkaiden riittävyys, joka heijastuu suoraan tilankäyttöasteeseen. ARCP:n tapauksessa leasingsopimukset ovat keskipitkiä ja sopimusten keskipituus on yhtiön mukaan 10,8 vuotta.

ARCP:n historia ja kasvu

Kuten aikaisemmin jo mainittiinkin, yhtiö listautui pörssiin vuonna 2011. Markkina-arvo oli listaushetkellä hieman vajaa 70 miljoonaa dollaria. Toukokuun 30. päivä vuonna 2014 markkina-arvo oli 9,48 miljardia dollaria. (Yahoo Finance) 

Vertailun vuoksi ARCP:n kilpailijan Realty Incomen (O:NYSE) markkina-arvo oli 30.5.2014 9,59 miljardia dollaria. Realty Income on kasvattanut osinkoaan jo 18 vuotta putkeen, vuodesta 1996.
Markkina-arvo on kuitenkin sijoittajaa hämäävä, sillä Realtyn kiinteistöjen arvo on pyöreästi 10 miljardia dollaria, kun ARCP:n kiinteistöjen arvo on ylittänyt jo 20 miljardia dollaria. On kuitenkin tavanomaista, että kiinteistö- tai sijoitusyhtiöiden arvostuksessa on substanssiinsa nähden alennusta.

Myös kiinteistöjen määrä on niin ikään kasvanut vuosien aikana lukuisten yritysostojen kautta moninkertaisesti.


 (Brad Thomas, Seeking Alpha; ARCP sijoittajamateriaali)



Yrityksen viimeisin kiintestöhankinta (Red Lobster-ketjun tilat Darden Restaurantsilta [DRI:NYSE] )  ei miellyttänyt kuitenkaan sijoittajia. Johto peruutti aiemmin suunnittelemansa hankkeen irroittaa ARCP:sta ostoskeskukset omaksi yhtiökseen (ARCM) ja listata tämä uutena pörssiin. Listauksen myötä irronnut yhtiö oli tarkoitus jakaa nykyisille omistajille uusina osakkeina. Tästä olisi aiheutunut kuitenkin huomattavia verotuksellisia ongelmia sijoittajille, joten se saattoi olla yksi syy muuttuneisiin suunnitelmiin.

Viimeisimmän hankinnan yhteydessä ARCM päättettiinkin myydä eteenpäin, jotta rahoitus uuteen hankintaan saadaan alkuun. Myynnin lisäksi päätettiin järjestää osakeanti markkinahintaa alhaisempaan hintaan. Tämänkin osalta johto muutti aiempia lausuntojaan, jossa kerrottiin mahdollisten tulevien antien olevan korkeammalla merkintähinnalla. On tietysti huomioitava, että yhtiön osakekurssi on laskenut aiemmasta lausunnosta reilusti, eikä antihintaa voi asettaa markkinahintaa korkeammaksikaan sen menestymisen varmistamiseksi.

Johdon mielenmuutokset ja jatkuvat suuret yritysostot ovat luoneet sijoittajille omat haasteensa.
Yritys on markkinalla uusi ja sen kasvuvauhti ei ole ollut helppoa sulatettavaa, koska liiketoimintaan on liittynyt sektorille tyypillinen korkea velkavipu. Kilpailijoihin nähden ARCP:n velan osuus on ollut hieman korkeampi, mutta viimeisimmän osakeannin pitäisi nähdäkseni parantaa tilannetta.

REIT:t ja tuotto

 
Johtuen REIT-yhtiöiden verotuksesta, tulee niiden jakaa 90 prosenttia tuloksestaan omistajille, jotta toiminta on verotuksellisesti järkevää. Tämä mahdollistaa muhkean tuotonjaon osakkaille. Näin on myös ARCP:n tapauksessa, yhtiö jakaa kuukausittain 1/12 osan vuosittaisesta tuloksestaan. Nykyisellä osingolla ja päivän kurssilla saadaan tämän hetken osinkotuotoksi noin 8,1 prosenttia. Kuukauden tuotonjako on viimeisimmillään ollut 0,083333 dollaria osaketta kohden.

Verrokki Realty Income on pidemmän historiansa takia arvostettu korkeammalle, jonka johdosta sen osinkotuotto ei yllä aivan ARCP:n lukemiin. Perjantaina 30.5.2014 Realtyn vuosittain osinkotuotto oli 5,10 prosenttia.

Tulen myöhemmin kesällä käsittelemään yritystä ja sen kilpailijoita tarkemmin, kun viimeisimmät hankinnat on keskusteltu sijoittajien kanssa läpi ja pureskeltu huolella.

Kirjoittaja ei suosittele osakkeen ostamista tai sen myymistä. Teksti on tarkoitettu täysin omien ajatusten jakamiseen. Kirjoittaja omistaa ARCP:n osakkeita.

Kirjoitus ja ajatukset pohjautuvat vahvasti mm. Seeking Alphassa julkaisevaan Brad Thomasin teksteihin.





2 kommenttia:

  1. Kiitos kattvasta analyysista! Kirjoitat selkeästi ja ymmärrettävästi -toivon mukaan myös useammin.

    ARCP on seurannassa. Tuumin hankkia ARCP:n etuoikeutettua osaketta jossain vaiheessa.

    Realty Income ja ARCP täydentäisivät toisiaan. ARCP:n taseessa on aika paljon velkaa ja nähtäväksi jää. kykeneekö se pitämään huiman osinkotasonsa.



    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos kommentista! Pitäisi pystyä useammin kirjoittamaan tänne. Tällä hetkellä ARCP onkin mielenkiintoinen seurattava, joten siitä pitäisi saada helposti merkintöjä aikaiseksi.

      Preferred stock on myös hyvä vaihtoehto common stockille. Tämän voisikin tuoda seuraavassa kirjoituksessa esille. Täytyy myös tarkastella läpi velan osuutta taseessa ja minkätyyppistä velka on..

      Poista